Berliner Mietendeckel: ein erster Entwurf mit vielen Fragezeichen

Seit dem vergangenen Wochenende liegt ein erster Entwurf des künftigen Berliner Mietendeckels vor. Der  Entwurf sieht u. a. eine Begrenzung der Miethöhe für Wohnungen auf maximal ca. acht Euro pro Quadratmeter vor. Diese Höchstgrenze soll für Neuvermietungen ebenso wie für bestehende Mietverträge gelten. Lediglich Neubauten mit einem Baujahr ab 2014 sollen von der Regelung ausgenommen sein. Die konkrete Höhe der zulässigen Miete soll im Wesentlichen an das Baujahr des Gebäudes und daneben an einzelne wertbildende Faktoren wie die Wärmedämmung, nicht jedoch an die Lage des Gebäudes anknüpfen.

Die verfassungsrechtlichen Bedenken, die bereits ganz grundsätzlich mit dem Mietendeckel verbunden sind, werden durch diesen Entwurf noch verstärkt. Angesichts der geplanten Neuregelungen ergeben sich neben den allgemeinen Fragen etwa nach der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin v. a. Zweifel hinsichtlich der Verhältnismäßigkeit der Neuregelung und der Wahrung des Gleichbehandlungsgebots. Zwar schützt das Grundrecht auf Eigentum nicht das Vertrauen eines Vermieters darauf, mit einer Wohnung höchstmögliche Mieteinkünfte erzielen zu können. Das hat das Bundesverfassungsgericht gerade erst im Zusammenhang mit der bundesrechtlichen Mietpreisbremse bekräftigt. Allerdings müssen Eingriffe in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum verhältnismäßig sein. Daran lässt sich zweifeln, wenn kraft Gesetzes Miethöhen vorgegeben werden, die in hohem Maße von dem Marktniveau abweichen. Außerdem soll der Mietendeckel auch für bestehende Verträge gelten und wird daher deren wirtschaftliches Gefüge gravierend umgestalten. Investitionsentscheidungen von Vermietern können damit nachträglich zu unwirtschaftlichen Verlustgeschäften werden und insbesondere private Eigentümer in ihrer wirtschaftlichen Existenz gefährden. Es drängt sich die Frage auf, ob ein derart weitreichende Belastung die widerstreitenden Belange noch in einen angemessenen Ausgleich bringt.

Hinzu kommt, dass der Entwurf des Mietendeckels wertbildende Faktoren wie die Wohnungslage vollständig ausblendet. Unter dem Gesichtspunkt des Gleichbehandlungsgebots, das der Gesetzgeber auch bei der Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums zu beachten hat, kann das wohl kaum gerechtfertigt werden.

Ob der Entwurf des Mietendeckels in seiner derzeitigen Fassung Gesetz wird, bleibt abzuwarten. Die verfassungsrechtlichen Auseinandersetzungen um die Neuregelung sind jedenfalls schon jetzt absehbar.

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