OVG Berlin-Brandenburg: keine Zusammenlegung von Wohnungen im Milieuschutzgebiet

Eine aktuelle Entscheidung des Oberverwaltungsgerichts Berlin-Brandenburg befaßt sich mit der Reichweite des sogenannten Milieuschutzes. Das Verfahren betrifft den Antrag einer Wohnungseigentümerin, die zwei ihr gehörende Eigentumswohnungen, eine Zwei-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von  53 qm und eine Ein-Zimmer-Wohnung mit einer Größe von 35 qm, zusammenlegen wollte. Die Wohnungen liegen im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungsverordnung i. S. v. § 172 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BauGB („Milieuschutzverordnung“). Das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg versagte die dafür erforderliche erhaltungsrechtliche Genehmigung. Die Klage der Eigentümerin zum Verwaltungsgericht Berlin blieb erfolglos. Mit seinem jetzt ergangenen Beschluß vom 28. März 2018 lehnte das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg auch den von der Eigentümerin gestellten Antrag auf Zulassung der Berufung ab.

Bei der Beurteilung einerseits der Genehmigungspflicht, andererseits der Genehmigungsfähigkeit erhaltungsrechtlich relevanter Maßnahmen legt das Oberverwaltungsgericht insgesamt einen strengen Maßstab an. Es hält die Zusammenlegung von Wohnungen im Milieuschutzgebiet für genehmigungspflichtig, weil sie grundsätzlich geeignet sei, das Schutzziel der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu beeinträchtigen. Das sei bei einer Zusammenlegung von Wohnungen bereits deshalb der Fall, weil sie geeignet sei, das Angebot an kleineren Wohnungen, die für einkommensschwache Haushalte geeignet seien, zu verringern. Auf die Frage, ob damit möglicherweise Mieterhöhungen verbunden seien, komme es nicht an.

Eine Genehmigungsfähigkeit der Zusammenlegung konnte das Oberverwaltungsgericht bei Zugrundelegung des Prüfungsmaßstabs im Berufungszulassungsverfahren ebenfalls nicht erkennen. Die Zusammenlegung der Wohnungen erfülle den Versagungstatbestand nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB, weil im Milieuschutzgebiet gerade einkommensschwache Haushalte, die einen Bedarf an kleineren Wohnungen hätten, geschützt werden sollten. Auch liege in der Zusammenlegung von Wohnungen keine genehmigungsfähige Herstellung eines zeitgemäßen Ausstattungszustandes i. S. v. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BauGB. Unabhängig davon, daß sich der Genehmigungstatbestand nur auf die Ausstattung, nicht aber auf die Größe einer Wohnung beziehe, sei auch nicht erkennbar, daß kleinere Wohnungen generell nicht mehr zeitgemäß seien. Auch einen atypischen Ausnahmefall, der zur Erteilung einer Genehmigung führen könnte, vermochte das Oberverwaltungsgericht nicht zu erkennen.

Für die Eigentümerin ist diese Entscheidung mehr als unerfreulich. Ausweislich der Entscheidungsgründe lebt sie seit über zwanzig Jahren in dem vom Milieuschutz betroffenen Gebiet und wollte durch die Zusammenlegung der Wohnungen erreichen, nicht mehr das Treppenhaus durchqueren zu müssen, um von ihrem Schlafzimmer zu ihrem Wohnzimmer zu gelangen. Ein solches Ansinnen ist jedoch mit dem Milieuschutz nicht vereinbar. Wie das Oberverwaltungsgericht in der Entscheidung (erneut) herausgearbeitet hat, schützt eine Milieuschutzverordnung allein die Bevölkerungsstruktur in einem bestimmten Gebiet, nicht jedoch den einzelnen Gebietsbewohner. Der Milieuschutz zielt nicht darauf ab, dem einzelnen Bewohner das Verbleiben in einem Gebiet zu ermöglichen, wenn ihm seine bisherige Wohnung, beispielsweise aus familiären Gründen, zu klein geworden ist.

OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 28. März 2018, OVG 2 N 64.15

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