Seminar: Dachgeschossausbau im bauordnungsrechtlichen Kontext

Dr. Sebastian Conrad referiert bei einem Seminar der Baukammer Berlin zu bauordnungsrechtlichen Fragen des Ausbaus von Dachgeschossen. Zu den Themen des Seminars gehören u. a. die Baugenehmigungspflicht, die bauordnungsrechtlichen Vorgaben für die Abstandsflächen, Fragen des Brandschutzes und der Rettungswege sowie denkmalschutzrechtliche Anforderungen. Das Seminar findet am 14. Dezember 2017 von 17 Uhr bis 19 Uhr im Haus der Baukammer, Gutsmuthsstraße 24, 12163 Berlin statt. Weitere Informationen und Anmeldungen hier.

OVG Berlin-Brandenburg zur Genehmigungsfähigkeit von Beherbergungsbetrieben im allgemeinen Wohngebiet (oder: ein Hostel ist keine Pianofabrik)

Im Streit um die Zulässigkeit eines Beherbergungsbetriebs in der Weserstraße im Berliner Bezirk Neukölln hat das OVG Berlin-Brandenburg ein vorläufiges Schlußwort gesprochen. Das Verfahren betraf die Nutzungsuntersagung, die das Bezirksamt Neukölln gegen den Betreiber einer Touristenherberge (sog. „Hostel“) ausgesprochen hatte (s. u. a. hier). Eine Baugenehmigung für das Hotel, das in den Räumen einer vormaligen Pianofabrik eingerichtet worden war, bestand nicht. Gegen die Anordnung der sofortigen Vollziehung wandte sich der Betreiber mit dem Antrag nach § 80 Abs. 5 VwGO; dieser blieb allerdings sowohl vor dem VG Berlin als auch nunmehr vor dem OVG Berlin-Brandenburg erfolglos. „OVG Berlin-Brandenburg zur Genehmigungsfähigkeit von Beherbergungsbetrieben im allgemeinen Wohngebiet (oder: ein Hostel ist keine Pianofabrik)“ weiterlesen

OVG Berlin-Brandenburg: Grundlegende Änderung des Bauvorhabens während des Baugenehmigungsverfahrens erfordert einen neuen Bauantrag

Ein Grundstücksentwickler und Bauträger beantragte im Jahr 2008 die Baugenehmigung für einen Lebensmittelmarkt. Während des laufenden Genehmigungsverfahrens änderte er die Planung. Die geänderten Pläne sahen eine Drehung des Baukörpers vor, was dazu führte, daß die Zone für die Warenanlieferung von der Nord- an die Westseite des Gebäudes verlegt wurde. Auch die Grundrisse des Marktes und die Aufteilung der Fläche auf die einzelnen Nutzungen (Verkaufsraum, Bäckerei, Fleischerei usw.) wurden geändert. Als Folge hieraus lehnte die Bauaufsichtsbehörde den Bauantrag ab und begründete dies damit, daß das geänderte Vorhaben nicht mehr dem ursprünglich beantragten entspreche. Die Verpflichtungsklage des Bauherrn vor dem Verwaltungsgericht Cottbus, die auf Erteilung der Baugenehmigung gerichtet war, blieb erfolglos. „OVG Berlin-Brandenburg: Grundlegende Änderung des Bauvorhabens während des Baugenehmigungsverfahrens erfordert einen neuen Bauantrag“ weiterlesen

OVG Berlin-Brandenburg zur Wahrung der Abstandsflächen bei der Errichtung einer Pergola und einer Dachterrasse

Die Eigentümerin eines Grundstücks beabsichtigte die Errichtung eines sechsgeschössigen Neubaus mit Staffelgeschossen in Berlin-Friedrichshagen. Der Neubau sollte u. a. eine zum fünften Obergeschoß gehörende Pergola und eine Dachterrasse aufweisen. Gegen die Baugenehmigung, die das Bezirksamt Köpenick von Berlin erteilt hatte, wandte sich der Eigentümer des Nachbarrundstücks und machte u. a. geltend, daß die Pergola und die Dachterrasse die abstandsrechtlichen Vorgaben der Berliner Bauordnung nicht einhielten. Sein Antrag, die aufschiebende Wirkung seines Widerspruchs gegen die Baugenehmigung anzuordnen, blieb vor dem Verwaltungsgericht Berlin erfolglos. Mit seiner Beschwerde zum Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg konnte er jedoch jedenfalls in Teilen den Suspensiveffekt seines Rechtsbehelfs bewirken. „OVG Berlin-Brandenburg zur Wahrung der Abstandsflächen bei der Errichtung einer Pergola und einer Dachterrasse“ weiterlesen

Grundstücksübertragung zur Vermeidung einer Beseitigungsanordnung ist sittenwidrig

Zwei Brüder waren Miteigentümer eines in Beelitz gelegenen Grundstücks, das mit einem Bungalow bebaut war. Für den Bungalow bestand keine wirksame Baugenehmigung. Zwar war zu Zeiten der DDR eine bauaufsichtliche Zustimmung erteilt worden, doch war das Gebäude abweichend davon errichtet worden. Ein Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für den Bungalow blieb ebenso wie eine darauf gerichtete Verpflichtungsklage zum Verwaltungsgericht Potsdam erfolglos. Die Bauaufsichtsbehörde erließ daraufhin gegen einen der beiden Brüder eine Beseitigungsverfügung, die bestandskräftig wurde, jedoch mangels Einkommens und Vermögens nicht vollstreckt werden konnte. Hierauf nahm die Bauaufsichtsbehörde auch den anderen Bruder als Miteigentümer, d. h. Zustandsstörer, in Anspruch und verpflichtete ihn, das Gebäude abzureißen. Dieser verteidigte sich hiergegen u. a. mit dem Einwand, er habe seinen Miteigentumsanteil unentgeltlich an seinen Bruder übertragen und sei daher nicht mehr Störer im ordnungsrechtlichen Sinne. „Grundstücksübertragung zur Vermeidung einer Beseitigungsanordnung ist sittenwidrig“ weiterlesen

BGH bejaht vertragliche Haftung des Prüfingenieurs

Die seit längerer Zeit kontrovers diskutierte Frage, ob der Prüfingenieur für Standsicherheit gegenüber dem Bauherrn auf vertraglicher Grundlage haftet, hat der Bundesgerichtshof nun zugunsten einer umfassenden vertraglichen Haftung beantwortet. Dem Verfahren lag die Schadensersatzklage eines Bauherrn zugrunde, dessen Neubau nach seinem Vortrag u. a. auf Grund einer fehlerhaften Planung nicht standsicher war und dadurch Schäden erlitten hatte. Der Bundesgerichtshof mußte sich dabei zunächst mit der Frage befassen, ob der Prüfingenieur in Ausübung eines öffentliches Amtes i. S. v. § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB i. V. m. Art. 34 Satz 1 GG tätig wird. Wird dies bejaht, so schließt dies die persönliche Haftung des Handelnden aus. Vielmehr ordnet das Amtshaftungsrecht dann die Überleitung der Haftung auf die öffentliche Hand an und befreit den Amtsträger von gegen ihn gerichteten Ansprüchen. Gerade im Bereich des Sachverständigenwesens ist die Frage, wer Amtsträger ist, jedoch vielfach nicht eindeutig zu beantworten. Nach den Grundsätzen, die die Rechtsprechung dafür aufgestellt hat, kommt es darauf an, ob die Zielsetzung, in deren Sinne der jeweils Handelnde tätig wird, hoheitlicher Tätigkeit zuzurechnen ist und ob zwischen dieser Zielsetzung und der schädigenden Handlung ein so enger äußerer und innerer Zusammenhang besteht, daß die Handlung ebenfalls als noch dem Bereich hoheitlicher Betätigung angehörend angesehen werden muß. Für die Tätigkeit des Prüfingenieurs für Standsicherheit hat dies der Bundesgerichtshof nun auf der Grundlage der Vorschriften des hessischen Bauordnungsrechts verneint. Maßgeblich hierfür ist nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs die Privatisierung des Baugenehmigungsverfahrens. Diese führt dazu, daß die Tätigkeit des Prüfingenieurs nicht mehr als Bestandteil der hoheitlichen Tätigkeit der Bauaufsichtsbehörde angesehen werden kann. Sowohl die Vorlage von bautechnischen Nachweisen, z. B. des Standsicherheitsnachweises, als auch die Bescheinigung der mit der Baugenehmigung übereinstimmenden Bauausführung übernimmt der Prüfingenieur lediglich im Pflichtenkreis des Bauherrn. Denn dieser hat die Pflicht, die entsprechenden Vorgaben in eigener Verantwortung zu erfüllen. Dies entspricht zudem im hiesigen Fall noch nicht anwendbaren Regelung in § 2 Abs. 2 Satz 1 2. Hs. der Hessischen Verordnung über Prüfberechtigte und Prüfsachverständige und Zuständigkeiten nach der Hessischen Bauordnung (HPPVO), die vorsieht, daß Prüfsachverständige keine hoheitlichen bauaufsichtlichen Prüfaufgaben wahrnehmen.

Ausgehend hiervon ist eine vertragliche Haftung des Prüfingenieurs dem Grunde nach zu bejahen, da eine Überleitung der Ansprüche auf die öffentliche Hand nach den Regeln des Amtshaftungsrechts nicht in Frage kommt. Als Folgefrage mußte der Bundesgerichtshof sodann beantworten, ob der Vertrag, der zwischen dem Bauherrn und dem Prüfingenieur geschlossen wird, auch die Verpflichtung enthält, im Interesse des Bauherrn die Ordnungsmäßigkeit der statischen Berechnung zu prüfen. Auch dies bejaht der Bundesgerichtshof: Hiernach ist das Vertragsverhältnis zwischen dem Bauherrn und dem Prüfingenieur nicht allein darauf gerichtet, daß der Prüfingenieur eine Bescheinigung erstellt, die der Bauherr der Bauaufsichtsbehörde vorlegen kann. Vielmehr gehört es nach der objektiven Interessenlage der Parteien auch zum Inhalt des Vertrages, den Bauherrn vor Schäden zu bewahren, die durch eine fehlerhafte Baustatik verursacht werden.

Im Ergebnis bedeutet dies eine weitreichende Haftung des Prüfingenieurs für Fehler, die im Rahmen seiner Prüftätigkeit begangen werden. Da die für die Entscheidung maßgeblichen landesrechtlichen Bestimmungen des Bauordnungsrechts in den Bauordnungen der Länder überwiegend ähnlich formuliert sind, dürfte die Entscheidung auch auf die Rechtslage in anderen Ländern übertragbar sein.

BGH, Urt. v. 31. März 2016, III ZR 70/15

 

OVG Berlin-Brandenburg: Brandwände müssen auch bei einer nachträglichen Änderung bestehender Gebäude hergestellt werden

Die Bauordnungen der Länder sehen vor, dass Gebäudeaußenwände, die in räumlicher Nähe zu einem Nachbargrundstück errichtet werden, als Brandwand ausgeführt werden müssen. Das bedeutet insbesondere, daß diese Wände keine Öffnungen aufweisen dürfen. Im Land Brandenburg betrifft dies gemäß § 26 Abs. 2 Nr. 2 BbgBO u. a. Gebäude, die die in einem Abstand von nicht mehr als 2,50 m von der Grundstücksgrenze errichtet werden. Sie müssen zum jeweiligen Nachbargrundstück hin mit einer Brandwand abschließen, wenn nicht ausnahmsweise sichergestellt ist, daß in einem Abstand von 5 m kein weiteres Gebäude errichtet werden darf. Daß diese Anforderungen nicht nur für Neubauten, sondern auch für die nachträgliche Änderung bestehender Gebäude gelten, hat das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg jetzt in einem Beschluß vom 17. Februar 2016 (OVG 10 N 22.14) klargestellt. Bedeutung erlangt diese Unterscheidung v. a. dann, wenn – wie in dem nun entschiedenen Fall – ein Gebäude durch eine nachträgliche Grundstücksteilung den maßgeblichen Abstand von 2,50 m zur Grundstücksgrenze nicht mehr wahrt. Der Eigentümer hatte nach vollzogener Teilung eine Baugenehmigung beantragt, mit der er die vorhandenen Öffnungen in der Wand, d. h. Fenster, Türen und Tore, umgestalten und erweitern wollte. Die Baugenehmigung blieb ihm versagt, und zwar zu Recht, wie sowohl das Verwaltungsgericht Frankfurt (Oder) als auch das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg feststellten. Denn mit der Grundstücksteilung mußte die Außenwand des Gebäudes die Anforderungen an Brandwände wahren, was grundsätzlich jede Öffnung – und damit auch die Umgestaltung und Erweiterung vorhandener Öffnungen – ausschließt. Eine Ausnahme wäre zwar möglich gewesen, wenn künftige Gebäude zu der Außenwand einen Abstand von 5 m sicher eingehalten hätten. Eine dafür notwendige beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Bauaufsichtsbehörde war jedoch nach den gerichtlichen Feststellungen nicht mit einem entsprechenden Inhalt erteilt worden. Sie bezog sich nämlich nur auf die Übernahme von Abstandsflächen, ohne gleichzeitig sicher auszuschließen, daß in diesen Abstandsflächen weitere Gebäude errichtet würden. Dies genügte nicht, um das bestehende Gebäude von dem Erfordernis einer Brandwand zu befreien.

OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 17. Februar 2016, OVG 10 N 22.14

OVG Berlin-Brandenburg zur Baugenehmigungsfreiheit von Photovoltaikanlagen

Nach den Bauordnungen der Länder sind Photovoltaikanlagen unter bestimmten Voraussetzungen von dem Erfordernis einer Baugenehmigung freigestellt. Zumeist ist dies davon abhängig, ob die Solaranlage eigenständig oder lediglich als Teil eines bestehenden Gebäudes errichtet wird. Beispielsweise bestimmt § 55 Abs. 3 Nr. 10 der Brandenburgischen Bauordnung (BbgBO), daß Sonnenkollektoren, Solarenergie- und Photovoltaikanlagen, die mit einem Abstand von nicht mehr als 0,20 m an Dach- oder Außenwandflächen angebracht oder mit einer Gesamtfläche von nicht mehr als 10 m2 und einer Bauhöhe von nicht mehr als 0,60 m auf Flachdächern aufgestellt werden, keiner Baugenehmigung bedürfen. Mit einem aktuellen Beschluß vom 16. Februar 2016 (OVG 10 N 22.13) hatte das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg Gelegenheit, diese Voraussetzungen näher zu umreißen. Dem Verfahren lag ein Bauvorhaben zugrunde, bei dem der Bauherr die Metallkonstruktion eines ehemaligen und nicht mehr als solchen genutzten Gewächshauses als Unterbau einer neu zu errichtenden großflächigen Photovoltaikanlage nutzen wollte. Nach der Entscheidung des Verwaltungsgerichts Cottbus als Vorinstanz, die das Oberverwaltungsgericht im Berufungszulassungsverfahren billigte, kann ein solches Vorhaben nicht von der Privilegierung von Solarenergieanlagen profitieren. Denn § 55 Abs. 3 Nr. 10 BbgBO verlangt, daß es sich bei der Photovoltaikanlage um eine Anlage der technischen Gebäudeausrüstung handelt, die an Dach- oder Außenwandflächen eines bestehenden Angebots angebracht wird und die damit funktional von einem bestehenden Gebäude abhängig ist. Diese Voraussetzungen sah das Oberverwaltungsgericht nicht als gegeben an, da das ehemalige Gewächshaus keinen eigenen baulichen Nutzungszweck mehr hatte, sondern lediglich als Gerüst für die Anbringung der Photovoltaikanlage dienen sollte.

Zu beachten ist freilich, daß diese Maßgaben lediglich die Frage betreffen, ob die Errichtung einer Solaranlage für sich genommen einer Baugenehmigung bedarf. Nichts gesagt ist damit über die materiell-rechtlichen Anforderungen, die die Anlage erfüllen muß. Selbst wenn eine Baugenehmigung nicht erforderlich ist, müssen Photovoltaikanlagen ebenso wie alle sonstigen baulichen Anlagen die im Einzelfall geltenden bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Anforderungen erfüllen. Hinzu kommt, daß die Errichtung einer Photovoltaikanlage mit dem Ziel, Strom gegen Vergütung in das öffentliche Netz einzuspeisen, als gewerbliche Nutzung anzusehen sein kann, die unter dem Gesichtspunkt der Nutzungsänderung des Grundstücks ihrerseits baugenehmigungspflichtig sein kann.

OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 16. Februar 2016, 10 N 22.13