Der Berliner Senat hat heute den Gesetzentwurf für die Einführung eines Mietendeckels in Berlin beschlossen. Der Inhalt des Entwurfs entspricht in Teilen, nicht jedoch in allen Einzelheiten dem bereits zuvor erarbeiteten Referentenentwurf. Die Eckpunkte des Mietendeckels, die der Senat zuvor am 17. Juni 2019 beschlossen hatte, werden in dem Entwurf aufgegriffen und konkretisiert.
Nach dem Entwurf soll der Mietendeckel grds. für jeden Wohnraum gelten. Ob es sich um eine Mietwohnung, ein vermietetes Haus oder sonstige Formen des Wohnraums handelt, spielt keine Rolle. Auch ist nicht erheblich, ob der Wohnraum möbliert oder unmöbliert vermietet wird. Ausgenommen sind jedoch Neubauten, d. h. Wohnraum, der ab dem 1. Januar 2014 erstmals bezugsfertig wurde. Auch Wohnraum in Wohnheimen, öffentlich geförderte Wohnungen und weitere Sonderformen des Wohnraums werden als Ausnahmen anerkannt.
Der Gesetzentwurf sieht vor, dass der Mietendeckel die Mieten für Wohnraum rückwirkend mit Stand vom 18. Juni 2019 einfriert. Mieterhöhungen, die diese Miete überschreiten, sind unzulässig. Das gilt auch bei Staffelmieten und Indexmieten, so dass bei derartigen Mietverträgen die am 18. Juni 2019 geltende Miete maßgeblich ist. Der Mietendeckel, d. h. die Begrenzung auf die am 18. Juni 2019 geltende Miete, gilt auch für Wiedervermietungen.
Darüber hinaus enthält der Gesetzentwurf absolute Obergrenzen für Wohnraum, die unabhängig von der vertraglich vereinbarten Miete sind. Die Höhe der Obergrenzen bestimmt sich im wesentlichen anhand des Baujahrs der Wohnung und ihrer Ausstattung. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete. Die Obergrenzen gelten für Neuvermietungen ebenso wie für Wiedervermietungen. Sie dürfen beim Abschluss von Mietverträgen dementsprechend nicht überschritten werden. Sie sind zusätzlich zu der rückwirkenden Begrenzung der Mieten auf den Stand vom 18. Juni 2019 bei Mieterhöhungen einzuhalten.
Bei bestehenden Mietverträgen kann auf Antrag des Mieters die Miete durch Bescheid der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen gekappt werden. Maßgeblich für die Berechnung der Kappungsgrenze sind die gesetzlich vorgesehenen Obergrenzen. Daneben sind Zu- oder Abschläge in Abhängigkeit von der Wohnlage zu berücksichtigen, und es ist ein allgemeiner Aufschlag von 20 % vorzunehmen, der für eine Kappung überschritten sein muss.
Die Kosten für Modernisierungen können nach dem Gesetzentwurf höchstens in Höhe von 1 Euro je Quadratmeter auf die Miete umgelegt werden. Zudem wird die Art der umlagefähigen Modernisierungen begrenzt. Umlagefähig sind z. B. energetische Modernisierungen oder der Anbau von Aufzügen. Die Obergrenzen dürfen auch nach der Umlage um nicht mehr als 1 Euro je Quadratmeter überschritten werden. Umlagen müssen der Investitionsbank Berlin angezeigt werden.
Für Härtefälle sieht der Gesetzentwurf die Möglichkeit vor, die zulässige Miete auf Antrag nach Genehmigung durch die Investitionsbank Berlin angemessen zu erhöhen.
Der Gesetzentwurf über den Mietendeckel ist insgesamt weiterhin mit zahlreichen rechtlichen Zweifelsfragen behaftet. Insbesondere die Verfassungsmäßigkeit des Entwurfs ist fraglich. Neben der Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin ist u. a. zweifelhaft, ob der Gesetzentwurf mit der verfassungsrechtlichen Garantie des Eigentums vereinbar ist. Normenkontrollverfahren oder Verfassungsbeschwerden vor dem Bundesverfassungsgericht oder dem Verfassungsgerichtshof des Landes Berlin sind daher zu erwarten. Unabhängig von einer möglichen Verfassungswidrigkeit wirft auch die Anwendung des Mietendeckels im Einzelfall zahlreiche Fragen auf. Zahlreiche Widersprüche und Klagen von Vermietern, die sich z. B. gegen Kappungsbescheide richten, sind daher absehbar.
Nach Beschlussfassung im Abgeordnetenhaus ist mit einem raschen Inkrafttreten des Mietendeckels zu rechnen. Die Regelungen über die Kappung bestehender Mieten sollen allerdings erst neun Monate nach dem Inkrafttreten des übrigen Gesetzes in Kraft gesetzt werden. Insgesamt soll der Mietendeckel auf fünf Jahre befristet sein.