Milieuschutz: Begründung von Wohnungserbbaurechten ist nicht genehmigungspflichtig

In einem aktuellen Beschluss beantwortet das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg die für die Praxis bedeutsame Frage, ob die Begründung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten im sozialen Erhaltungsgebiet (Milieuschutzgebiet) nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB genehmigungspflichtig ist. § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB bestimmt, dass in Milieuschutzgebieten die Begründung von Wohnungseigentum unter einen Genehmigungsvorbehalt gestellt werden Bedarf. In Berlin wird dies durch die Umwandlungsverordnung (UmwandV) des Berliner Senats dahingehend umgesetzt, dass auf allen Grundstücken, die im Geltungsbereich einer sozialen Erhaltungsverordnung und damit in einem Milieuschutzgebiet liegen, Wohnungseigentum nur mit einer gesonderten Genehmigung begründet werden darf. Bislang nicht geklärt war, ob dies auch für die Begründung von Wohnungserbbaurechten und Teilerbbaurechten gilt.

Das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg hat zu der Frage nun dahingehend Stellung genommen, dass die Begründung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten nicht genehmigungspflichtig ist. Gegenstand der Entscheidung war eine vorläufige Untersagungsverfügung, mit dem das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg dem Erbbauberechtigten an einem Grundstück gemäß § 172 Abs. 2 i. V. m. § 15 Abs. 1 BauGB verbieten wollte, während des Verfahrens zum Erlass einer Milieuschutzverordnung Wohnungs- und Teilerbbaurechte an dem auf dem Grundstück errichteten Wohnhaus zu begründen. Im Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes befand das Oberverwaltungsgericht die Untersagungsverfügung für rechtswidrig, da die vom Erbbauberechtigten beabsichtigte Aufteilung des Erbbaurechts nicht genehmigungspflichtig sei. Bereits aus dem Wortlaut von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, aber auch aus einem Vergleich mit § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauGB folge, dass die erhaltungsrechtliche Genehmigungspflicht nur die Begründung von Wohnungs- und Teileigentum, nicht hingegen die Begründung von Wohnungs- und Teilerbbaurechten erfasse. Es sei auch nichts dafür ersichtlich, dass hierin eine unbeabsichtigte Gesetzeslücke liege.

Die Sichtweise entspricht der bisherigen herrschenden Meinung im Schrifttum. Rechtsprechung zu der Frage war allerdings bislang, soweit ersichtlich, noch nicht ergangen.

OVG Berlin-Brandenburg, Beschl. v. 10. April 2019, OVG 2 S 45.18 (noch nicht veröffentlicht)

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