Ein Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin bringt eine erste Antwort auf die Frage, ob das Wohnen auf Zeit im Milieuschutzgebiet zulässig ist. Es betrifft die befristete Vermietung von Wohnungen, die in einem sozialen Erhaltungsgebiet i. S. v. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (Milieuschutzgebiet) liegen. Bereits seit einiger Zeit vertreten die Berliner Bezirksämter die Auffassung, dass eine solche Vermietung von Wohnungen eine Nutzungsänderung darstellt, die im Milieuschutzgebiet der Genehmigung bedarf. Die (nur verwaltungsintern verbindlichen) Verwaltungsvorschriften zu Genehmigungskriterien in Milieuschutzgebieten (VV Genehmigungskriterien soziale Erhaltungsgebiete) sehen dies in ihrer aktuellen, am 7. April 2026 bekannt gemachten Fassung ebenfalls so vor.
Die Richtigkeit dieser Auffassung ist hoch umstritten. Nach herkömmlicher bauplanungsrechtlicher Sichtweise umfasst das Wohnen auch das Wohnen auf Zeit, sofern es mit einer auf Dauer angelegten Häuslichkeit verbunden ist. Bei einem mehrmonatigen Aufenthalt wird dies üblicherweise bejaht. Wird eine zuvor unbefristet vermietete Wohnung künftig befristet vermietet, liegt darin somit nach dem bisher herrschenden Begriffsverständnis keine bauplanungsrechtlich relevante Nutzungsänderung. Mit seinem Urteil vom 10. September 2026, VG 19 K 95/26, hat das Verwaltungsgericht Berlin nun allerdings eine gegenteilige Position eingenommen. Nach dieser Entscheidung liegt in der Vermietung auf Zeit eine Nutzungsänderung, weil sie geeignet ist, die im Erhaltungsgebiet ansässige Wohnbevölkerung zu verdrängen. Bei einem solchen Nutzungskonzept steht nämlich die Wohnung nach dieser Argumentation nur noch eingeschränkt für die die angestammte Wohnbevölkerung zur Verfügung.
Legt man diese Sichtweise zugrunde, ist für das Wohnen auf Zeit und insbesondere die Vermietung auf Zeit im Milieuschutzgebiet eine erhaltungsrechtliche Genehmigung erforderlich. Diese kann aber meist nicht erteilt werden, weil die Nutzungsänderung die genannte Verdrängungsgefahr mit sich bringt. Die für die Umsetzung zuständigen Bezirksämter können dann die Vermietung auf Zeit durch entsprechende Verfügungen untersagen. Zudem handeln Vermieter ordnungswidrig, wenn sie ohne Genehmigung Wohnungen auf Zeit vermieten.
Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin dürfte allerdings noch lange nicht das letzte Wort in dieser Diskussion sein. Die im konkreten Fall betroffene Klägerin, der die Vermietung auf Zeit durch das Bezirksamt Neukölln von Berlin untersagt worden war, kann hiergegen Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg einlegen. An ein Berufungsurteil kann sich zudem ein Revisionsverfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht anschließen, was schon deshalb naheliegen dürfte, weil die maßgeblichen Rechtsfragen Vorschriften des Bundesrechts betreffen.
Unabhängig von der Frage nach der grundsätzlichen Zulässigkeit des Wohnens auf Zeit hängt die rechtliche Bewertung des individuellen Nutzungskonzepts zudem von weiteren Kriterien ab. So wird in jedem Einzelfall zu prüfen sein, ob in dem jeweiligen Erhaltungsgebiet tatsächlich eine Verdrängungsgefahr durch eine solche Nutzungsänderung hervorgerufen wird. Hierfür kommt es nicht zuletzt darauf an, unter welchen Gesichtspunkten die jeweilige Milieuschutzverordnung die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet schützt.