Ist der Berliner Mietendeckel verfassungswidrig?

Mit Beschluss vom 18. Juni 2019 hat der Berliner Senat die Eckpunkte eines sogenannten Berliner Mietendeckels beschlossen. Dieser soll im Wesentlichen einen allgemeinen Mietstopp für fünf Jahre und eine Begrenzung der Miete bei Wiedervermietungen auf die zuvor vereinbarte Miete vorsehen. Zudem soll eine absolute Mietobergrenze eingeführt werden, die zu einer Absenkung sehr hoher Mieten auf Antrag führen soll.

Das Gesetzesvorhaben wirft in mehrfacher Hinsicht verfassungsrechtliche Fragen auf. Zweifelhaft ist bereits die Gesetzgebungskompetenz des Berliner Landesgesetzgebers für den Mietendeckel. Das bürgerliche Recht ist gemäß Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG Teil der konkurrierenden Gesetzgebung. Von dieser Gesetzgebungskompetenz hat der Bund mit den Vorschriften über die zulässige Miethöhe im BGB bereits Gebrauch gemacht. Daher dürfte der Landesgesetzgeber ein Tätigwerden in der Gestalt des öffentlich-rechtlichen Preisrechts anstreben, um den Konflikt mit der Bundeskompetenz, der das geplante Gesetz verfassungswidrig machen kann, zu vermeiden. Kompetenziell lässt sich eine solche Regelung möglicherweise unter dem Gesichtspunkt der Landeszuständigkeit für das Wohnungswesen rechtfertigen. Ob eine solche Abgrenzung trennscharf möglich ist, bedarf allerdings noch der näheren Prüfung.

In materieller Hinsicht muss sich das Gesetzgebungsvorhaben v. a. am Maßstab der Eigentumsgarantie messen lassen. Gesetzliche Vorgaben hinsichtlich der Höhe der Wohnraummiete sind bei weitem nichts Neues und wurden vom Bundesverfassungsgericht bislang unter dem Gesichtspunkt der Sozialbindung des Eigentums gebilligt. Das verfassungsrechtliche Plazet steht jedoch unter der Bedingung, dass sowohl die Belange der Mieter als auch die Belange der Vermieter in gleicher Weise berücksichtigt werden (BVerfG, Beschl. v. 23. April 1974, 1 BvR 6/74 und 2270/73). Bereits das kann bei einer Regelung, die die Mieten für längere Zeit auf ein bestimmtes Niveau festschreibt, in Frage gezogen werden.

Erst recht fraglich erscheint der Mietendeckel mit Blick auf den verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz, der auch bei der Ausgestaltung von Inhalt und Schranken des Eigentums zu beachten ist. Denn der Mietendeckel soll unterschiedslos für alle Mieten gelten, gleich wie hoch diese im Einzelfall bemessen sein mögen. Auch unterdurchschnittliche Mieten, die weit unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, werden also eingefroren. Vermieter, die von den bürgerlich-rechtlichen Möglichkeiten der Mieterhöhung bislang nur maßvoll Gebrauch gemacht haben, werden damit die Leidtragenden der Neuregelung sein.  

Hinzu kommen Fragen der Verhältnismäßigkeit, etwa soweit der Mietendeckel im Einzelfall eine wirtschaftliche Verwertung des Grundeigentums gefährden kann. Überdies greift die absolute Mietobergrenze in bereits abgeschlossene Verträge ein, womit das verfassungsrechtliche Rückwirkungsverbot angesprochen wird.

Die verfassungsrechtlichen Fragezeichen der Neuregelung sind daher unübersehbar. Was Gesetzgeber und (Verfassungs-)Gerichte daraus machen, bleibt abzuwarten.