Zweckentfremdungsverbot: Ausnahmen bei Nutzung von Zweitwohnungen als Ferienwohnung möglich

Das Zweckentfremdungsverbot, das die Nutzung von Wohnraum in Berlin zu anderen als Wohnzwecken untersagt, gilt nicht ausnahmslos. Eigentümer von Zweitwohnungen, die zeitweise als Ferienwohnungen vermietet werden, können einen Anspruch auf Erteilung einer Ausnahmegenehmigung haben. Dies ergibt sich aus mehreren aktuellen Urteilen des Verwaltungsgerichts Berlin.

Den Verfahren lagen die Klagen von Wohnungseigentümern zugrunde, die bei den zuständigen Bezirksämtern erfolglos die Erteilung einer Ausnahmegenehmigung für die Vermietung ihrer Zweitwohnungen zu Ferienzwecken begehrt hatten. Das Verwaltungsgericht Berlin gab ihnen Recht, soweit sie ihre Wohnungen in nicht völlig untergeordnetem Rahmen selbst nutzten. Zwar fällt die wiederholte nach Tagen oder Wochen bemessene Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnung grundsätzlich unter das Zweckentfremdungsverbot (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 Zweckentfremdungsverbot-Gesetz – ZwVbG). Doch kann die zweckfremde Nutzung gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 ZwVbG u. a. dann genehmigt werden, wenn schutzwürdige private Interessen das öffentliche Interesse an der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen.

Einen solchen Fall hielt das Verwaltungsgericht Berlin dann für gegeben, wenn Zweitwohnungen vorübergehend als Ferienwohnung vermietet werden. Denn auf die Versorgung der Allgemeinheit mit Wohnraum wirke es sich nicht aus, ob eine Zweitwohnung während der Abwesenheit der Wohnungseigentümer vermietet werde oder leer stehe. Daher bestehe kein vorrangiges öffentliches Interesse an der Unterbindung der Nutzung als Ferienwohnung. Etwas anderes gelte allerdings, wenn die Wohnung nur ganz unwesentlich oder zum Schein als Zweitwohnung genutzt wird, beispielsweise dann, wenn der Eigentümer auf die Zweitwohnung nur gelegentlich nachts als Ersatzschlafstätte ausweicht. In einem solchen Fall bestehe kein Anlaß für eine Privilegierung. Wie eine privilegierungswürdige Nutzung einer Wohnung als echte Zweitwohnung von einer nicht schützenswerten völlig untergeordneten Wohnnutzung abzugrenzen ist, dürfte allerdings im Einzelfall nicht immer leicht zu bestimmen sein.

VG Berlin, Urteile v. 9. August 2016, VG 6 K 91.16, VG 6 K 112.16, VG 6 K 151.16 und VG 6 K 153.16